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核心观点
11月份销售稍有降温,但仍具有较强韧性。https://www.arquitetogeek.com【乐投_letou乐投官网】11月当月商品房销售面积同比+12%(前值为+15%),商品房销售金额同比+19%(前值为+24%),销售热度较上月有所降温,但仍处于年内较高水平。https://www.arquitetogeek.com(乐投_letou乐投官网)考虑到全国首套房贷利率连续三月未变,LPR连续7期持平,未来可能会部分影响需求的释放。我们预计2021年商品房销售额2021年预计实现5.2%的增长,商品房销售面积与2020年持平。
土地购置面积增速继续走低,溢价率出现反弹。11月单月土地购置面积增速为-16%,较上月降幅扩大10个百分点,为年内次新低增速。在融资监管的环境下房企的拿地趋于谨慎,未来土地市场或趋于理性。11月百城土地溢价率为15.18%,较上月上升5.59个百分点,自6月开始下降以来出现首次反弹,或是个别事件。
竣工继续修复,新开工、施工提速。11月单月新开工、竣工增速提升,竣工增速为3.09%,单月竣工已连续两个月实现正增长,竣工修复趋势显现。我们认为随着竣工高峰的必然到来,对未来一季度或者半年的竣工增速数据持乐观态度,预计2021年新开工面积增速1%,竣工面积增速7%。
开发投资单月增速年内首次回落,未来增速大概率放缓。2020年1-11月份,全国房地产开发投资完成额129492亿元,同比增长6.8%,较1-10月提高0.5个百分点。11月单月房地产开发投资增速为10.9%,较上月-1.8pct,单月增速为年内首次回落。随着土地市场的降温,施工温和增长,我们认为,未来投资增速将大概率放缓,预计房地产开发投资2021年同比增速在5.5-6.2%。
融资监管环境下,未来到位资金累计增速或将放缓。从各资金来源占比的角度来看,国内贷款占比由1-2月的22.5%下降至1-11月的14.2%;自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款等资金的占比由1-2月的73.2%提升至1-11月的82.4%,在房企外部融资收紧的情况下,这一趋势料将持续。我们认为中期层面,在监管机构对房企进行融资监管的大环境下,整体到位资金增速或将放缓。
投资建议:当前行业估值处于历史低位,公募基金配置比例持续走低,政策面预计2021年仍保持稳定,行业供给侧改革不断深化,利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股:万科A、保利地产、金地集团;销售提速、弹性较大的优质成长型个股:阳光城、金科股份、中南建设;A股物业行业龙头公司招商积余;经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。
风险提示:行业面临乐投_letou乐投官网及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。
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